Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)
aktualisiert 01.10.2025
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland, insbesondere in Bezug auf Heizung, Dämmung und die Nutzung erneuerbarer Energien. Es gibt keine generelle Austauschpflicht für funktionierende Heizungen, aber bestimmte Regeln, die Sie als Eigentümer kennen sollten.
Hier sind die wichtigsten Gesetze des GEG aufgelistet und werden regelmäßig aktualisiert:
1. Heizung: Was man behalten kann, was ersetzt werden muss
Austauschpflicht nach 30 Jahren: Sie müssen eine Heizung, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben wird, nach 30 Jahren austauschen, wenn es sich um einen Konstanttemperaturkessel handelt. Diese Kessel laufen immer mit hoher Vorlauftemperatur und sind sehr ineffizient.
Ausnahmen:
- Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind von der 30-Jahre-Regel ausgenommen. Sie dürfen weiterbetrieben werden.
- Selbstnutzer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die vor dem 1. Februar 2002 dort eingezogen sind, sind ebenfalls von der Austauschpflicht befreit. Die Pflicht greift aber, wenn die Immobilie verkauft oder vererbt wird.
- Heizungen mit einer Nennleistung unter 4 Kilowatt (kW) oder über 400 kW sind nicht betroffen.
2. Was tun, wenn die Heizung kaputt geht?
Wenn Ihre Heizung irreparabel defekt ist, haben Sie eine Übergangsfrist, um eine neue, den 65%-Anforderungen entsprechende Heizung einzubauen.
Die Frist beträgt in der Regel fünf Jahre. In dieser Zeit darf eine gebrauchte Heizung oder eine Übergangslösung eingebaut werden.
Die Frist hängt stark vom kommunalen Wärmeplan ab. Sie beginnt mit der Veröffentlichung des Plans.
3. Kommunaler Wärmeplan und seine Bedeutung
Der kommunale Wärmeplan ist entscheidend für die Fristen der Heizungsmodernisierung.
Großstädte (über 100.000 Einwohner) müssen ihren Wärmeplan bis zum 30. Juni 2026 vorlegen.
Kleinere Kommunen (unter 100.000 Einwohner) haben bis zum 30. Juni 2028 Zeit.
Sobald der Wärmeplan vorliegt, erfahren Eigentümer, ob ihr Gebäude in einem Gebiet liegt, das für Fernwärme oder ein Wasserstoffnetz vorgesehen ist.
Wenn Sie in einem geplanten Wärmenetzgebiet liegen, können Sie entweder direkt an das Netz angeschlossen werden oder eine Übergangsfrist von 10 Jahren in Anspruch nehmen, um eine neue Heizung zu installieren.
Wichtig: Das Vorliegen eines Wärmeplans löst nicht sofort eine Austauschpflicht aus, sondern macht die 65%-Anforderungen beim Einbau einer neuen Heizung verbindlich.
4. Dämmung von Heizungsrohren
Die Dämmung von zugänglichen Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Räumen (z.B. Kellern) ist Pflicht.
- Die Anforderungen an die Dämmstärke sind im GEG genau festgelegt.
- Sie sind dazu verpflichtet, dies nachzuholen, wenn die Rohre nicht ausreichend gedämmt sind.
5. Fassadendämmung/Wärmedämmverbundsystem
Es gibt keine allgemeine Pflicht, die Fassade eines Hauses zu dämmen.
- Die Pflicht greift nur dann, wenn Sie mehr als 10 % der Fassadenfläche erneuern, z.B. bei der Sanierung oder Neugestaltung ( Einfache Farbgestaltungen gehören nicht dazu).
- In diesem Fall muss die gedämmte Fassade einen bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert: 0,24) einhalten.
6. Fenster
Eine Pflicht zur Einhaltung bestimmter U-Werte bei Fenstern greift, wenn Sie:
- Neue Fenster einbauen: Wenn Sie alte Fenster durch neue ersetzen, müssen die neuen Fenster den im GEG vorgeschriebenen maximalen U-Wert einhalten. Aktuell beträgt der Höchstwert für Fenster 1,3 W/(m²·K). Für Dachflächenfenster gelten andere Werte, die bei 1,4 W/(m²·K) liegt
- Keine U-Wert-Pflicht ohne Austausch: Wenn Sie Ihre Fenster nicht austauschen, müssen Sie auch keine bestimmten U-Werte einhalten. Ein bloßer Anstrich der Fensterrahmen oder die Reparatur von Beschlägen führt nicht zu einer Sanierungspflicht.
7. Türen
- Ähnlich verhält es sich mit Haustüren. Wenn Sie eine alte Haustür austauschen, muss die neue Tür einen U-Wert von maximal 1,8 W/(m²·K) erreichen, um den Anforderungen des GEG zu entsprechen.
8. Dach
- Pflicht ab 10 % der Fläche: Wenn Sie mehr als 10 % der Dachfläche erneuern, müssen Sie die gesamte erneuerte Fläche nach den geltenden Dämmstandards des GEG dämmen. Das heißt, wenn Sie die Dachziegel auf einem Teil des Daches austauschen und die darunterliegende Dämmung erneuern, muss diese den U-Wert von 0,24 W/(m²·K), bzw. Flachdach von 0,20 W/(m²·K) einhalten.
- Komplettsanierung: Wenn Sie die gesamte Dachfläche sanieren (z.B. im Zuge eines Dachausbaus), müssen Sie die gesamte Fläche dämmen und dabei den vorgeschriebenen U-Wert erreichen.
- Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke: Eine besondere Regelung betrifft die oberste Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen. Diese muss zwingend gedämmt werden, sofern sie zugänglich und begehbar ist. Diese Pflicht besteht, unabhängig davon, ob eine Sanierung stattfindet. Der U-Wert von 0,24 W/(m²·K) muss hier ebenfalls eingehalten werden. Dies gilt aber nicht, wenn bereits das darüberliegende Dach selbst gedämmt ist.
9. Photovoltaik-Pflicht in Baden-Württemberg
Die Pflicht zur Installation von Photovoltaikanlagen ist nicht im GEG bundesweit geregelt, sondern wird von den Bundesländern festgelegt. In Baden-Württemberg gibt es hierzu klare Vorschriften:
- Neubau: Für alle Neubauten von Wohn- und Nichtwohngebäuden besteht eine PV-Anlagenpflicht.
- Dachsanierung: Die Pflicht greift auch bei einer umfassenden Dachsanierung, bei der die Dacheindeckung komplett erneuert wird. Dies gilt für Wohn- und Nichtwohngebäude.
- Wann gilt die Pflicht? Sie gilt bei einer grundlegenden Sanierung der Dacheindeckung von Steildächern oder der Dachabdichtung von Flachdächern.
- Welche Fläche? In Baden-Württemberg muss ein bestimmter Prozentsatz der für die PV-Nutzung geeigneten Dachfläche mit Photovoltaik-Modulen ( alternativ mit Solar-Modulen) belegt werden. Als „geeignete Dachfläche“ gelten Flächen, die eine bestimmte Mindestgröße haben und eine günstige Ausrichtung und Neigung aufweisen. Oft wird die Installation auf einem Drittel der geeigneten Dachfläche gefordert.
- Alternativen: Als Alternative zur Photovoltaik-Anlage kann auch eine Solarthermie-Anlage zur Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung installiert werden.